재건축 정비사업

Overview

재건축 정비사업이란

재건축 정비사업은 준공 후 30년 이상 경과한 공동주택(아파트) 단지에서 기존 건물을 전면 철거하고 새 아파트를 건설하는 사업입니다. 재개발과 달리, 기반시설(도로, 상하수도 등)은 비교적 양호하지만 건축물 자체의 노후화가 심한 지역이 대상입니다.

「도시 및 주거환경정비법」에 근거하며, 재건축진단(구 안전진단) 통과가 사업 착수의 전제 조건입니다. 재건축진단에서 D등급(조건부 재건축) 또는 E등급(재건축)을 받아야 정비구역 지정이 가능합니다. 2025년 6월 4일 시행된 개편으로 구조안전성 비중이 50%에서 30%로 하향되고, 주거환경·설비 비중이 상향되었습니다.

2026년 현재, 1기 신도시(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동) 재건축이 가장 뜨거운 이슈입니다. 정부는 12조 원 규모의 미래도시펀드를 조성하여 초기 사업비를 지원하고, 통합심의 절차를 도입하여 사업 기간을 단축하는 등 1기 신도시 재정비를 적극 추진하고 있습니다.

30년+

준공 연한 요건

준공 후 30년 이상 경과한 공동주택이 대상

40%

이주비 LTV 제한

재건축 이주비 대출 LTV 40% 상한 적용

12조

미래도시펀드

1기 신도시 초기사업비 전용 정책펀드

재건축 대상 — 노후 단지

재건축 완료 — 신축 단지

1st New Town

1기 신도시 재건축 트렌드

2026 핵심 정책

12조 미래도시펀드

국토교통부와 HUG가 공동으로 조성한 총 12조 원 규모의 정책펀드로, 1기 신도시 정비사업 시행자에게 초기 사업비를 지원합니다.

구조: 모펀드(HUG AAA 보증 기반) → 자펀드 → 정비사업 시행자에 대출
1호 모펀드: 우리자산운용, 6,000억 원 규모 — 조합·신탁사에 최대 200억 원 직접 융자
핵심 차별점: 초기 사업비 단계부터 공공이 100% 보증하는 자금 투입 (기존 PF보증과 차별화)
목표: 2026년 1분기 모펀드 결성 완료 → 전국 정비사업 조합의 초기 자금난 해소

1기 신도시 특례 제도

통합심의 절차

건축심의·교통영향평가·환경영향평가 등을 하나의 절차로 통합하여 사업 기간을 대폭 단축합니다. 기존 5~7년 소요되던 인허가를 2~3년으로 줄이는 것이 목표입니다.

용적률 인센티브

1기 신도시 재건축 시 용적률 상향 인센티브가 적용됩니다. 기부채납 비율에 따라 최대 법적상한 용적률까지 확보 가능하여 사업성을 대폭 개선합니다.

버팀목 전세자금 확대

재건축 이주자 대상 버팀목 전세자금대출이 기존 재개발 전용에서 재건축 세입자까지 확대되었습니다(2026.1 시행). 수도권 1.2억 원, 지방 0.8억 원 한도이며 연 1.5% 금리가 적용됩니다.

사업비 대출 확대

추진위·조합 대상 사업비 대출 한도가 최대 60억 원으로 확대되고, 금리도 연 2.2%(기존 대비 0.8%p 인하)로 낮아졌습니다.

Finance Structure

재건축 금융 구조의 핵심

이주비 대출 구조

재건축 이주비는 기본이주비와 추가이주비로 나뉘며, 금리 차이가 상당합니다. 기본이주비 비중을 극대화하는 것이 금융비용 절감의 핵심입니다.

구분	기본이주비	추가이주비
자금 출처	금융기관 (HUG 보증 기반)	시공사 자체 조달
금리 수준	약 3.5%	5.5% ~ 6.5%
LTV 한도	감정평가액의 40%	시공사 약정에 따라 상이
10억 기준 연이자	약 3,500만 원	약 5,500~6,500만 원
특징	안정적, 조건 표준화	고금리, 시공사별 조건 상이

이주비 LTV 40% 제한의 의미

재건축 사업장의 이주비 대출은 종전자산 감정평가액의 40%까지만 HUG 보증이 가능합니다. 예를 들어, 감정평가액 10억 원인 경우 기본이주비는 4억 원까지만 가능하고, 나머지 필요 금액은 추가이주비(고금리)로 조달해야 합니다. 이 때문에 재건축 사업에서는 기본이주비와 추가이주비의 비율 설계가 매우 중요하며, 다주택자의 경우 이주비 대출 자체가 제한될 수 있어 별도의 금융 전략이 필요합니다.

사업시행인가 단계에서 확정되는 건축 설계 및 용적률 계획

재건축 부담금 (초과이익환수제)

재건축 사업으로 발생하는 초과이익의 일부를 국가에 환수하는 제도입니다. 조합원이 부담하는 추가 비용으로, 분담금과 별도로 고려해야 합니다.

산정 방식: (준공 후 주택가격 - 개시 시점 주택가격 - 정상주택가격상승분 - 개발비용) × 부과율

부과율: 초과이익 8,000만 원 초과분부터 10~50% 누진 적용 (부과 구간 간격 5,000만 원)

면제: 초과이익 8,000만 원 이하 시 부과 면제 (기존 3,000만 원에서 상향)

감면: 장기보유 1주택자 최대 70% 감면 (20년 이상 보유 시)

HUG Guarantee

재건축 사업의 HUG 보증 상세

보증 유형	보증한도	보증료율	심사 기준	핵심 유의사항
사업비 대출보증	총사업비 50%	0.427~0.858%	70점	시공사 신용도 가중치 높음
이주비 대출보증	평가액 70% (실질 LTV 40%)	0.304%	70점	다주택자 제한, 규제지역 변수
부담금 대출보증	분담금 70%	0.150%	60점	재건축 부담금과 별도

* 이주비 보증한도는 감정평가액 70%이나, 실제 대출 시 LTV 40% 규제가 적용되어 실질 한도가 제한됩니다.

Process

재건축 정비사업 절차

재건축진단(구 안전진단)

건축물의 구조안전성·주거환경·설비 등을 종합 평가합니다. D등급(조건부 재건축) 또는 E등급(재건축)을 받아야 합니다. 2025.6.4 개편으로 구조안전성 비중이 50%→30%로 하향되었습니다. 준공 30년 초과 아파트는 재건축진단 전에도 추진위·조합설립이 가능합니다(패스트트랙).

정비구역 지정

재건축진단 통과 후 지자체에 정비구역 지정을 신청합니다. 도시계획위원회 심의를 거쳐 지정됩니다. 1기 신도시는 통합심의로 기간이 단축됩니다.

추진위원회 구성

토지등소유자 과반수 동의로 추진위를 구성합니다. 정비업체를 선정하고 조합설립을 준비합니다. 초기사업비 조달이 필요한 시점입니다.

조합설립 인가

토지등소유자 70% 이상(2025.5.1 시행, 기존 75%에서 완화) 동의를 받아 조합을 설립합니다. 법인격 취득 후 시공사 선정 절차에 착수합니다. 시공사 선정 시 금융 조건이 핵심 평가 항목입니다.

사업시행인가

건축 설계, 기부채납 범위, 용적률 등 구체적인 사업계획을 확정합니다. 사업비 HUG 보증 신청이 가능합니다.

관리처분인가

종전자산 감정평가, 분양 설계, 분담금 산정을 완료합니다. 이주비·부담금 보증 신청이 가능한 핵심 단계입니다.

이주 및 철거

이주비 대출이 실행되고 조합원이 이주합니다. 기존 건물을 철거하고 착공을 준비합니다.

착공 · 시공 · 준공

신축 공사를 진행합니다. 일반분양, 중도금 관리, 준공 후 입주까지 완료하고 대출을 상환합니다.

Our Role

SH프라퍼티가 해드립니다

이주비 구조 설계 전문

기본이주비(3.5%)와 추가이주비(5.5~6.5%)의 최적 비율을 설계합니다. LTV 40% 제한 하에서 조합원별 상황에 맞는 맞춤 금융 전략을 수립합니다.

다주택자 대응 전략

규제지역 다주택자 조합원의 이주비 대출 제한을 분석하고, 대체 금융 방안(자산 재구조화, 비규제지역 활용 등)을 설계합니다.

1기 신도시 특례 활용

미래도시펀드 자금 활용, 통합심의 절차 준비, 용적률 인센티브 극대화 등 1기 신도시 특례를 최대한 활용하는 금융·행정 전략을 제공합니다.

재건축 부담금 최소화

초과이익환수제에 따른 재건축 부담금을 사전에 시뮬레이션하고, 합법적 범위 내에서 부담금을 최소화하는 전략을 수립합니다.

HUG 보증 행정대행

집단취급승인 신청, 심사 대비, 보증서 발급, 금융기관 약정까지 모든 행정 절차를 대행합니다.

시공사 선정 금융 자문

시공사 선정 시 금융조건이 핵심 평가 항목입니다. 복수 시공사의 금융 패키지를 비교 분석하여 조합에 최적의 선택을 자문합니다.

FAQ

자주 묻는 질문

재건축 부담금은 대략 얼마나 나오나요? ▼

재건축 부담금은 사업장마다 다르며, 준공 후 주택가격 상승분에서 정상상승분과 개발비용을 제외한 '초과이익'에 부과됩니다. 초과이익 8,000만 원 이하는 면제(기존 3,000만 원에서 상향)되고, 초과분에 10~50% 누진세율이 적용됩니다. 장기보유 1주택자는 최대 70% 감면(20년 이상)됩니다. 서울 주요 재건축 단지 기준으로 세대당 수천만 원에서 1~2억 원까지 발생할 수 있으므로, 사전 시뮬레이션이 반드시 필요합니다.

1기 신도시 미래도시펀드는 어떻게 활용하나요? ▼

미래도시펀드는 정비사업 시행자(조합, 신탁사)에게 초기 사업비를 대출 형태로 지원합니다. HUG AAA 보증 기반이므로 기존 PF 대출보다 유리한 조건으로 자금을 조달할 수 있습니다. 1호 모펀드(우리자산운용, 6,000억 원 규모)의 경우 조합에 최대 200억 원까지 직접 융자가 가능합니다. SH프라퍼티는 미래도시펀드 대출 요건 충족 여부 확인부터 신청 절차까지 지원합니다.

이주비 LTV 40%가 부족한 경우 어떻게 하나요? ▼

LTV 40%로 이주비가 부족한 경우, 시공사가 조달하는 추가이주비를 활용해야 합니다. 추가이주비 금리는 5.5~6.5%로 높기 때문에, SH프라퍼티는 시공사 선정 단계에서부터 추가이주비 조건(금리, 한도, 상환 방식)을 핵심 협상 항목으로 관리합니다. 또한 조합원 중 임대주택 전환, 분양권 사전처분 등 개별 상황에 맞는 대안도 검토합니다.

재건축진단(구 안전진단)이 완화되었다는데, 어떻게 바뀌었나요? ▼

2025년 6월 4일 시행된 개편으로 '안전진단'이 '재건축진단'으로 명칭이 변경되었습니다. 구조안전성 비중이 50%에서 30%로 하향되고, 주거환경·설비 노후도의 비중이 상향되었습니다. 준공 30년 초과 아파트는 재건축진단 전에도 추진위·조합설립이 가능한 패스트트랙이 도입되었으며, 재건축진단은 사업시행계획인가 전까지만 통과하면 됩니다.

HUG 보증