시공사가 제시한 공사비, 정말 적정한가요?
독립적 분석으로 과다 청구를 차단합니다.
공사비 검증은 시공사가 제시한 공사비가 적정한 수준인지 독립적으로 분석하는 전문 서비스입니다. 공사비는 총사업비의 55~65%를 차지하는 가장 큰 비용 항목이므로, 공사비의 적정성이 곧 사업의 수익성을 좌우합니다.
시공사는 이윤 극대화를 위해 공사비를 높게 책정하려는 유인이 있고, 조합은 전문 지식 부족으로 이를 검증하기 어렵습니다. 이러한 정보 비대칭을 해소하기 위해 독립적인 공사비 검증이 필수적입니다.
SH프라퍼티는 공사비 내역서를 항목별로 분석하고, 업계 벤치마크 데이터와 비교하여 과다 청구 항목을 찾아냅니다. 이를 통해 조합의 협상 근거를 제공합니다.
토공사: 터파기, 흙막이, 되메우기 등 기초 공사. 철근콘크리트공사: 골조 공사로 전체 직접공사비의 30~40% 차지. 마감공사: 타일, 도배, 도장, 바닥재 등 내·외부 마감. 기계설비공사: 급배수, 난방, 환기, 소방 설비. 전기공사: 전력, 통신, 방재, CCTV 설비. 이들이 총 공사비의 70~80%를 차지합니다.
가설공사비: 가설사무소, 가설울타리, 양중설비 등. 안전관리비: 산업안전보건관리비, 환경보전비. 현장관리비: 현장 인건비, 경비, 소모품. 직접공사비의 15~25% 수준으로, 과대 계상되는 경우가 많아 면밀한 검증이 필요합니다.
| 사업 유형 | 3.3㎡당 평균 단가 | 단가 범위 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 재개발 | 780만 원 | 700~850만 원 | 기반시설 포함, 변동 폭 큼 |
| 재건축 | 720만 원 | 650~800만 원 | 기존 기반시설 활용 가능 |
| 리모델링 | 890만 원 | 800~1,000만 원 | 구조 보강비 포함, 단가 높음 |
| 소규모재건축 | 750만 원 | 680~830만 원 | 소규모 특성, 스케일 효과 제한 |
시공사가 제출한 공사비 내역서(산출내역서)를 수령합니다. 대항목, 중항목, 소항목별로 분류된 전체 내역을 확보합니다.
각 공종별 단가를 업계 표준 단가, 유사 사업 실적, 물가정보지(한국물가정보, 대한건설협회) 등과 비교합니다. 시세 대비 과다한 항목을 식별합니다.
설계도서와 대조하여 각 공종별 물량이 정확한지 검증합니다. 물량 과다 산정은 단가 과다만큼이나 총공사비를 부풀리는 원인입니다.
항목별 분석 결과를 종합하여 전체 공사비의 적정성을 판정합니다. 과다 항목, 누락 항목, 중복 항목을 명확히 지적합니다.
항목별 분석 결과와 적정 공사비 추정액을 담은 검증 보고서를 작성합니다. 조합이 시공사와 협상하는 데 활용할 수 있는 객관적 근거 자료입니다.
시공사와 이해관계 없는 독립적 관점에서 공사비를 분석합니다. 조합 이익을 최우선으로 한 객관적 검증을 제공합니다.
과다 청구 항목을 구체적으로 지적하고 적정 단가를 제시하여, 조합이 시공사와 대등한 위치에서 협상할 수 있는 근거를 마련합니다.
조합원이 이해할 수 있는 쉬운 언어로 공사비 검증 결과를 정리합니다. 시공사 선정 총회, 공사도급계약 총회 등에서 활용합니다.
설계변경으로 공사비가 변동되는 경우 변경 내역의 적정성을 재검증합니다. 불필요한 설계변경을 통한 공사비 증액을 방지합니다.