사업성을 숫자로 증명합니다.
비례율·분담금·수입지출을 독립적으로 분석합니다.
관리처분이란 정비사업 완료 후 조합원에게 새 아파트를 어떻게 배분할지 결정하는 핵심 계획입니다. 관리처분계획에는 분양설계, 분담금 산정, 권리배분, 이전고시 등 사업의 재무적 핵심 사항이 모두 포함됩니다.
관리처분 타당성 검토는 이 계획이 재무적으로 성립하는지 사전에 독립적으로 분석·검증하는 전문 컨설팅 서비스입니다. 시공사나 감정평가사와 이해관계 없는 독립적 관점에서 사업성을 진단하므로, 조합 총회에서의 의사결정에 객관적 근거를 제공합니다.
비례율은 사업 전 자산 대비 사업 후 순자산의 비율로, 정비사업 사업성의 가장 중요한 지표입니다.
평형별·동별·층별 분담금을 시뮬레이션합니다. 조합원 개인마다 종전자산 규모가 다르고, 선택하는 신규 평형에 따라 분담금이 크게 달라지므로 개별 맞춤 분석이 필수적입니다. 일부 지자체는 추정분담금 검증 절차를 별도로 운영하므로, 사업지별 추가 검증 요구사항도 함께 확인합니다.
사업의 총수입(일반분양 수익, 상가 분양 수익, 부대수입)과 총지출(공사비, 설계비, 감리비, 분양경비, 금융비용, 제세공과금, 이주비)을 항목별로 분석합니다. 수입·지출 균형이 사업성을 좌우하며, 특히 일반분양 수익의 실현 가능성이 핵심 변수입니다.
분양가 변동(상·중·하 3개 시나리오), 공사비 상승 리스크, 금리 변동 리스크, 미분양 리스크를 각각 분석하고, 최악의 시나리오에서도 사업이 유지 가능한지 검증합니다. 스트레스 테스트를 통해 사업의 안전마진을 정량화합니다. 재건축 사업의 경우 초과이익환수제(면제기준 8,000만 원, 장기보유 1주택자 최대 70% 감면)도 분담금에 영향을 미치므로 함께 분석합니다.
2개 이상 감정평가법인의 감정 결과를 검토합니다. 감정가의 적정성, 법인 간 차이, 이의 신청 가능성 등을 분석합니다.
인근 시세, 입지 프리미엄, 면적별 가격 차이 등을 고려하여 신규 분양가를 추정합니다. 분양가상한제 적용 여부도 함께 검토합니다.
공사비, 금융비, 부대비 등 모든 항목을 적산 방식으로 산출합니다. 각 항목의 단가 적정성을 업계 벤치마크와 비교합니다.
위 데이터를 종합하여 비례율을 산정하고, 평형별·동별 분담금을 시뮬레이션합니다. 3개 시나리오(낙관/기준/보수)를 작성합니다.
분석 결과를 종합한 타당성 보고서를 작성합니다. 조합 총회 보고용 쉬운 언어 버전과 전문가용 상세 버전을 함께 제공합니다.
시공사·감정평가사와 이해관계 없는 독립적 관점에서 타당성을 검증합니다. 조합 이익을 최우선으로 한 객관적 분석을 제공합니다.
수입 극대화(분양가 적정 산정, 상가 수익 확보)와 비용 최소화(공사비 적정화, 금융비 절감) 양면에서 비례율을 높이는 방안을 제시합니다.
조합원 개인별 종전자산, 선택 평형에 따른 맞춤 분담금 예측표를 제공합니다. 총회 설명 시 조합원 개별 궁금증을 해소하는 데 활용됩니다.
비전문가인 조합원도 이해할 수 있는 쉬운 언어의 타당성 보고서를 작성합니다. 그래프·인포그래픽을 활용하여 복잡한 재무 정보를 직관적으로 전달합니다.
시공사 선정 시 각 시공사가 제시하는 금융조건(이주비 금리, 사업비 조달, 금융비 부담 등)을 객관적으로 비교 분석합니다.