정비사업의 전체 사업비를 최적 조건으로 조달합니다.
HUG 보증을 통해 금리를 낮추고, 사업 일정을 앞당깁니다.
사업비 대출보증은 재개발·재건축 조합이 정비사업 추진에 필요한 전체 사업비를 금융기관에서 대출받을 때, 주택도시보증공사(HUG)가 원리금 상환을 보증해주는 제도입니다. 사업비에는 공사비, 설계비, 감리비, 분양경비, 금융비용 등 정비사업의 모든 직·간접 비용이 포함됩니다.
HUG 보증 없이 시공사 연대보증만으로 대출을 받을 경우, 금리가 1%p 이상 높아지며 금융비용이 수십억 원 단위로 증가할 수 있습니다. HUG 보증은 금융기관의 리스크를 줄여 보다 유리한 조건을 확보하게 해주는 핵심 제도입니다.
SH프라퍼티는 사업시행인가 단계부터 HUG 심사 준비, 보증서 발급, 금융기관 약정까지 사업비 조달의 전 과정을 원스톱으로 설계하고 실행합니다.
정비사업의 총사업비는 다음과 같은 항목으로 구성됩니다. 각 항목의 적정성이 HUG 심사의 핵심 평가 대상입니다.
토공사, 철근콘크리트공사, 마감공사, 기계설비공사, 전기공사 등 건축물의 실제 시공에 투입되는 비용입니다. 총사업비의 55~65%를 차지하며, 3.3㎡당 단가로 산정합니다. 2026년 기준 재개발 평균 780만 원/3.3㎡, 재건축 평균 720만 원/3.3㎡ 수준입니다.
가설공사비, 안전관리비, 현장관리비, 산업안전보건관리비, 환경보전비 등 시공 과정에서 필수적으로 발생하는 부대비용입니다. 직접공사비의 15~25% 수준으로 산정됩니다.
건축설계, 구조설계, 기계·전기 설계, 감리 용역비입니다. 공사비의 3~5% 수준이며, 설계변경이 발생할 경우 추가 비용이 발생할 수 있습니다.
학교용지부담금, 기반시설부담금, 광역교통시설부담금, 상하수도 원인자부담금 등 법정 부담금입니다. 사업 규모와 지역에 따라 총사업비의 3~8%까지 차지할 수 있습니다.
사업비 대출이자, 이주비 대출 이자보전금, PF 수수료, 보증료 등 금융 조달에 수반되는 비용입니다. 사업기간이 길어질수록 금융비용이 기하급수적으로 증가하므로, 금융구조 설계가 사업 수익성에 직결됩니다.
모델하우스 설치비, 광고비, 분양대행 수수료, 조합 운영비, 법률자문비, 회계감사비 등입니다. 총사업비의 5~10%를 차지합니다.
| 항목 | 내용 | 비고 |
|---|---|---|
| 보증한도 | 총사업비의 50% 이내 | 2025.12까지 한시 60% 적용 |
| 보증료율 | 0.427% ~ 0.858% | 5등급제 (신용도·사업성 기반) |
| 심사 기준 | 종합평점 70점 이상 | 100점 만점 (사업성·재무·시공사) |
| 신청 시점 | 사업시행인가 이후 | 공사도급계약 체결 필요 |
| 신청 주체 | 정비사업 조합 | 법인격 필수 |
| 보증 대상 | 재개발·재건축 조합 | 도시환경정비사업 포함 |
HUG 보증을 활용하면 시공사 연대보증 대비 약 1%p 이상 금리를 절감할 수 있습니다. 사업비 1,000억 원 규모의 사업에서 이는 연간 10억 원 이상의 금융비용 차이를 만듭니다.
HUG 보증서 → 금융기관 리스크 감소
보증한도 총사업비 50% (2025.12까지 한시 60%)
보증료 0.427~0.858% 별도
시공사 신용에 의존
시공사 부도 시 조합 직접 책임
PF 수수료 추가 발생 가능
정비구역 지정 및 조합설립인가 후, 사업시행계획인가를 취득합니다. 이 단계에서 총사업비 규모가 확정되며, 금융구조 설계가 본격적으로 시작됩니다.
시공사와 공사도급계약을 체결합니다. 계약 금액이 HUG 보증 심사의 기초 자료가 되므로, 공사비 적정성이 매우 중요합니다. SH프라퍼티가 계약 조건 검토를 지원합니다.
조합이 HUG에 사업비 대출보증을 신청합니다. 사업계획서, 수지분석표, 공사도급계약서, 재무제표, 조합원 명부 등 필수 서류를 제출합니다.
HUG에서 사업성, 조합 재무건전성, 시공사 신용도, 사업 진행 단계 등을 종합 평가합니다. 100점 만점 중 70점 이상이면 승인됩니다. 반려 시 수개월 지연되므로 사전 준비가 필수입니다.
심사 통과 후 보증서가 발급됩니다. 보증서를 근거로 금융기관과 대출 약정을 체결하며, SH프라퍼티가 복수 금융기관을 비교하여 최적 조건을 협상합니다.
대출이 실행되어 사업비가 조달됩니다. 이후 공정 진행에 따라 분할 실행, 조건 변경, 추가 대출 등 지속적인 금융 관리가 이루어집니다.
총사업비의 각 항목별 적정성을 분석하고, 불필요한 비용을 제거하여 보증 승인 가능성과 사업 수익성을 동시에 높입니다. 공사비·설계비·부담금의 항목별 벤치마크 데이터를 기반으로 최적 구조를 설계합니다.
시중은행, 지방은행, 보험사, 캐피탈 등 복수 금융기관의 대출 조건을 비교하여 최저금리와 최적 조건을 확보합니다. 80건 이상의 프로젝트에서 축적한 실적과 관계를 활용합니다.
사업비를 공정 진행에 맞춰 단계별로 분할 실행하여 이자 부담을 최소화합니다. 선실행 금액을 줄이고, 분양수입 유입 시점과 연계한 자금 흐름을 설계합니다.
종합평점 70점 이상 달성을 위한 사전 모의 심사를 실시합니다. 수지분석 적정성, 시공사 신용도, 서류 완결성 등 반려 위험 요소를 사전에 파악하고 보완합니다.
HUG 보증 신청서류 작성, 제출, 심사 대응, 보완 요청 처리까지 전 과정을 대행합니다. 조합 사무국의 행정 부담을 최소화하고, 전문 인력이 직접 HUG와 소통합니다.
사업 진행 중 총사업비 변경, 금리 환경 변화, 금융기관 변경 등이 발생할 경우 보증 조건 변경 및 대출 재구조화를 지원합니다.